有人问房地产长期升值的原理是什么？我们日常生活中的许多资产都一定会贬值，钞票就是其中的表表者；相反的是，有些资产有长期的升值能力，这就是土地和住宅楼宇。其实，在经济市场里，经济原理是靠不住的，只能够作为参考。毕竟，市场每日的投资者动态是变幻莫测的，经济原理也只能是个指南针。
我们可以从几个角度对楼房的长期升值作分析，当然分析对象是高中层阶级人士。一是土地必然是有限资源。当人们的财富不断增加时，一个国家可建土地却是逐渐下降的，不可能相应增加。固然，楼宇可以越建越高，但是，地积比率是有其限度的。就算是任我们用财富去建，人口需要衣食住行，土地供应也是有限的。
二是人口的长期增长。当土地的供应量不能增加时，世界人口不停地增长，需求量却在不停地增加。根据供求定律，土地和住宅楼宇的价格也就必然上升了。当然，有些国家地区的人口会是逐步减少的，日本就是一个例子，这是日本的土地价格在近年来抑制疲软的原因。
市场闲钱多房产需求增
三是人类的经济增长。不管人口的增长程度如何，我们一直在努力赚钱，人类财富一直在增加着。当人类财富增加时，投资工具也会相应增加。增长的财富会流向哪里呢？它们会流向股票、债券、保险。不过，土地和住宅楼宇是人类的基本需求，只要老百姓有钱，一定会大量购入房产（特别是股市没有起色之时）。土地和住宅楼宇一定升值，沾到了经济增长的成果。
四是通货膨胀。通货膨胀令物价普遍上涨，但是物价升幅都不相同。这就好像大马富时综指虽然上涨了，但不是每个当中股票都会上涨。现今科技大发展加上大生产能力，在日新月异的各种消费品都会越来越便宜，老百姓的可支配收入会提高；生活负担若减少了，就会去购买住宅楼宇了。
为什么会有许多人去投资房产呢？住宅楼宇的最大优点，就是其需要的相关知识较少，理解楼宇要比理解其他的投资工具容易。因为当市场闲钱较多财富增加时，房地产价值一定会水涨船高，或许房地产商会制造假象，让老百姓无法错过这个投资机遇；相反的是，其他投资产品若水涨船高，需要的专业投资知识会高得多，令人犯错的时候也会大大增加。
买当投资品卖当消费品
在大部分情况下，投资者把住宅楼宇视作消费品而买入，到最后又把它作为投资品卖出，这样把房产市场炒高了。换言之，我们因为喜欢它而买入，因为想要现金而卖出。地产商的思考模式就是把地皮当作投资品买入，把它当作消费品卖出。如果我们散户想从买卖住宅楼宇中图利，买楼时要把它当成投资品，卖时则要把它包装成消费品。
对于任何资产，我们必须注意其流动性。这是因为资产的最大用途，就是在我们需要钱时可以换取现钞。除非是自己买来长期住的，否则房产一定要注意其流动性。当我们需要现金时，或者是看淡后市，便有必要沽货离场；若要以市价出售则必须遇上大旺市，否则，往往需要数月时间；若要快收到钱，方法是低于市价出售，以避免无人问津。当然，房地产作为投资者的终极资产，其潜在的终极风险不是经济原理可以解释清楚的。
文章来源：南洋商报 作者：叶德利 20101013
