我一向不喜歡投資房地產，要嘛最多投資「房地產信託基金」（REITs）吃租金利息；投資實物房產，除非我有本事完全買斷，不需向銀行借錢，否則我無此興趣。
若真要投資，房地產中我不喜歡「房」，我只要「地」，個人偏好「農業地」。為何我不喜歡房地產投資呢？除非買斷，否則運用槓桿向銀行借錢買房屋的話，你擁有的不是「資產」，而是「債務」。
房地產可以從租金享有現金流，這是房地產的好處，當然，有些高股息的股票也有相同優勢。可我要問一問，你認為你可以租多少錢一年？你將預期的租金乘以一年，然後除以房價，你將所得到的百分比數，對比銀行的貸款利息，兩者相差多少？
看看大馬上市的房地產信託基金，扣除管理費等開支後，週息率最多不過6％或8％。這些房地產信託基金的地產，品質相信已經比一般人投資的地產好，可回報率依然和銀行利率差不多。也許這些大企業可以靠貸款數額更龐大，來要求銀行給予更低的利息，但你能嗎？也就是說，房產投資扣除利息開支其實沒有什麼賺頭，有些還虧本；銀行的利息你肯定要還的，但你房產出租情況卻有不確定性。
我們認為房地產會穩定可以抗通脹，這基本也沒錯，可房產最多只能抗通脹，很少出現超越通脹的現像，除非你相信政府發佈的消費人物價指數（CPI，即通貨膨脹率）真能反映現實的通脹。
長期以來，我們都認為房價會穩定。沒錯，但我們卻過於盲目相信房價只會漲，不會跌的神話。造成這種神話的其中一個原因，就是房子不像股票，有一個交易所天天報價，天天浮動。加上多數人買房子目的是為了自住，所以不會過於在意房價行情。也因為不注意，所以不會受房價行情影響，造成過度神話房價的穩定。
房產投資能讓你大賺的，只有兩種情況，一個是房價過度下跌時，別人賤價拋售讓你撿到便宜；另一個是產生房地產泡沫讓房價大起。除非出租房子的租金能夠剛好抵銷償還貸款與利息，不然大家買房子一定會付出比原來房價更多的金錢。
以我本身買屋的案例，若以20年分攤貸款，最終需多還一倍。就說如果用10年來分攤貸款，只需多給房價50％好了，如果我們買進30萬令吉的房屋，就要多付多15萬，因此總共要償還銀行約45萬令吉。因此除非房價大漲，不然房子的價值，到後來是追不上我們所付出的房價加利息的。
現實點吧！房價在正常的情況下和通脹差不多，但是房貸利息肯定高過通脹，如此投資房產不但不能賺錢，反而還要賠錢。除非房價出現泡沫漲勢，以超越通脹和利息的速度增長，我們才可能有錢賺。如果銀行利率是7％，房價漲幅10％，那我們才能淨賺3％。若說房價30萬令吉，3％就是9,000令吉。
若房價泡沫更大，漲幅速度更快，你就會賺的更多；要真正回本，漲幅所帶來的利潤最少需要與利息相當。如此一算，房地產的回報其實也沒了不起！我假定房價漲一倍至60萬令吉賣出，扣出還清銀行利息，我們依然不可能獲得100％回報，因為持有這房屋的時間越長，利息越高，回報就越低。
雖然房屋投資可利用槓桿原理，但持有房屋的時間越長，槓桿可以帶來的回報也越低，這就和股票完全不同。所以房產要賺大錢，只能短炒幾年，不能長期持有，長期持有只有小錢，扣除通脹後甚至賠錢。可為何不少人還是誤以為投資房地產會賺大錢呢？
一般上，原因有以下幾項：一，受房價的大數目迷惑。房屋是昂貴的商品，一般人花上幾十年才可以還清，即使我們在房屋上只賺10％，也會覺得賺到大錢。二，錯將債務當資產的幻覺。如果你房價增值一倍達100萬令吉，你會否感覺你有一種富有感？可你若現在將房屋賣掉，還清銀行貸款，請問你還有100萬令吉嗎？有人會被利息影響，而對債務產生錯覺。這就是為何，很多購屋者會一開始會傻傻地受到的低利率吸引。
顯然，房產投資要賺大錢，必須符合以下幾種情況：一，超低價買進；二，一下買斷，無須向銀行貸款；三，買進不久房價就進入醞釀泡沫的階段，而我們成功在泡沫破裂前，或在利率大幅上調前出售房屋。泡沫是一定會破裂的。一般來說，房產投資是個爛主意，它只是銀行家為了賺錢而編織的謊言而已！
文章来源：东方日报 作者：朱冠華 20110921
